In Italia un gran numero di famiglie, la maggioranza, abita in stabili di tipo condominiale, infatti si stima che la percentuale sia mediamente intorno al 60%, mentre arriva al picco dell’80% nelle grandi città.
Non è difficile ipotizzare che in questi ambiti, piccoli o grandi che siano, si creino dei contenziosi tra le persone e tra le famiglie, in special modo per la gestione delle parti comuni che forzatamente devono essere usufruibili per tutti ma a causa di vedute differenti sono causa di fraintendimenti e di litigi anche gravi e di rottura dei sani rapporti di convivenza civile tra le persone.
In questi casi la figura dell’avvocato specializzato in diritto condominiale si occupa di tutte queste situazioni, cioè dei rapporti tra i condomini oppure tra condomini amministratori di condominio.
Diritto condominiale
Il diritto condominiale è un settore del diritto privato e regola i rapporti tra condomini, o tra condomini e soggetti terzi, che interessano il condominio.
Le norme di cui trattasi sono all’interno del Codice Civile nella parte riguardante le comunioni.
In effetti un condominio è una particolare situazione di misto tra beni di proprietà esclusivi come gli alloggi e beni comuni come l’ingresso, le scale, il cortile o il giardino, l’ascensore, il tetto ecc.
Con la Legge 220/2012 si è avuta la riforma parziale del diritto condominiale
L’avvocato di condominio
L’incarico da conferire all’avvocato di un condominio è di competenza dell’amministratore, anche senza il placet dell’assemblea in quanto la recente parziale riforma del diritto condominiale ha ampliato i poteri e le responsabilità, dell’amministratore.
Questo modo di procedere è stato ribadito anche con sentenza di Cassazione n.8309/2015.
Nel caso di dissenso sulla scelta il condominio o il singolo condomino possono avvalersi dell’art. 1132 del C.C. e procedere in giudizio.
I compiti dell’avvocato di condominio
L’avvocato di condominio tra i suoi compiti ha pure quello della mediazione obbligatoria condominiale. Il procedimento di mediazione consiste nel controllo della legalità di tutti gli atti che il condominio compie mediante le delibere assembleari e sulla loro esecuzione e osservanza da parte dell’amministratore.
Possono espletarsi incontri di mediazione ove possono essere presenti in prima persona i condomini e l’amministratore o con i soli condomini, ma ciò previa delibera assembleare presa a maggioranza.
Cosa rientra nell’obbligo di mediazione?
Nell’obbligo di mediazione rientra ogni controversia che riguarda la materia condominiale così come espressa negli articoli che vanno dal numero 1117 al numero 1139 c.c. oltre a tutte quelle indicate nelle disposizioni di attuazione del codice civile; tra queste ad esempio nel caso di impugnazione delle delibere assembleari; nelle controversie che sorgono durante l’approvazione delle tabelle millesimali oppure la loro revisione; nelle controversie riguardanti il disconoscimento di eventuali spese ritenute urgenti e/o anticipate da un singolo condomino; nella controversia che regola la disciplina del diritto di accesso agli atti oppure nella esibizione di documenti condominiali e in relazione ad attività per la verifica e tutela dei titolari dei diritti reali e di godimento; nelle controversie tra il condominio e l’amministratore riferite a responsabilità professionale; la cura dei decreti ingiuntivi verso i condomini morosi; il controllo dei rapporti tra il condominio e i fornitori in tema di esecuzione di contratti e di servizi affidati.
L’importanza degli avvocati per cause condominiali
Ma come sopra accennato sono le liti condominiali e le incomprensioni tra condomini il grosso del lavoro di cui l’avvocato deve preoccuparsi anche perché le interpretazioni non univoche del regolamento di condominio possono divenire anche molto gravi.
Per far sì che non si giunga a forme pericolose è sempre utile di tentare di risolvere ogni controversia prima possibile, impostando sin da subito la mediazione per via extragiudiziale e ricorrendo al tribunale solo in ultima istanza e quando ci si rende conto dell’impossibilità di arrivare ad un accordo.
In ogni caso la presenza degli avvocati per cause condominiali è indispensabile, sono professionisti di fiducia esperti di diritto condominiale, che hanno molta pratica ed esperienza dovuta alla loro attività professionale seguendo le innumerevoli liti condominiali, dunque sempre pronti a fornire il supporto necessario alla risoluzione dei problemi per consentire una vita di condominio tranquilla e serena.